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Wer ein vermietetes Mehrfamilienhaus weniger als zehn Jahre nach dem Kauf verkauft, versteuert den Gewinn – und die genutzten Abschreibungen erhöhen ihn. Wie der Gewinn berechnet wird und wann sich Warten lohnt.
Innerhalb dieser Frist ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig – für vermietete Wohnungen gilt die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien nicht
§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG – die Abschreibungen mindern die Anschaffungskosten (Abs. 3 Satz 4)
Die Lage
Bei einem vermieteten Haus gibt es keine Eigennutzung, die einen Verkauf innerhalb von zehn Jahren steuerfrei stellt. Dazu kommt ein Effekt, der den Gewinn erhöht: Die Abschreibungen, die Sie über die Jahre geltend gemacht haben, mindern die Anschaffungskosten. Der steuerpflichtige Gewinn fällt dadurch höher aus als die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis.
In dieser Reihenfolge
Maßgeblich sind die Daten des Kauf- und des Verkaufsvertrags. Wurde innerhalb der Frist angebaut, ausgebaut oder erweitert, zählt auch das mit (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
Die Abschreibung aus Ihren Steuererklärungen mindert die Anschaffungskosten. Ihre Steuerberatung kennt die Summe.
Verkaufspreis abzüglich der um die Abschreibungen geminderten Anschaffungskosten und der Werbungskosten ergibt den Gewinn. Er wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert.
Spekulationssteuer-Rechner öffnenLiegt das Fristende nah, kann es sich lohnen, den Kaufvertrag erst danach zu schließen. Die Mieten laufen in der Zwischenzeit weiter.
Häufig übersehen
Bewohnen Sie eine Wohnung im Haus selbst, kann für diesen Teil die Ausnahme für eigene Wohnzwecke gelten – für die vermieteten Wohnungen nicht.
Ein Verlust aus dem Verkauf lässt sich nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, nicht mit Mieteinnahmen (§ 23 Abs. 3 Satz 7 EStG).
Maßgeblich ist das Datum des notariellen Vertrags. Ein Besitzübergang nach Fristende ändert an einem früher geschlossenen Vertrag nichts.
Verwandte Situationen
Marktüblich — Der Ertragswert rechnet mit der marktüblich erzielbaren Miete – die tatsächliche zählt, soweit sie marktüblich ist
AnsehenEintritt — Der Käufer tritt in jeden laufenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten – Kauf bricht nicht Miete
AnsehenPersönlich & unverbindlich
Dieser Beitrag gibt einen ersten Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fristen und Voraussetzungen hängen vom Einzelfall ab; verbindlich beraten Sie Notarin oder Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt und Ihre Steuerberatung. Stand der genannten Vorschriften: 2026.